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15- S- 0102
2015 年 10 月 26 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
<資産証券化商品>
新生信託銀行（
受託者：
2155001）
【据置】
ＡＢＬ格付 Ａ＋
■
格付事由
1．スキームの概要
(1) 格付対象ローンを含む A BL （本 A BL ）等の裏付資産は、東京都内に所在するオフィスビル（本物件）を対象
とした不動産信託受益権を保有する SPC （借入人 SPC ）に対し、特定金外信託受託者から実行されたシニア
ローン債権である。借入人 SPC は、当該信託受益権の取得資金をシニアローンのほか、メザニンローン、匿
名組合出資等にて調達した。
(2) 本 A BLの直接の返済原資は、借入人 SPC から特定金外信託受託者に対して支払われるシニアローン債権弁済
金等であり、当該債権弁済金等は不動産信託受託者からの信託配当により支払われる。また、本 A BL の元本
返済は一部約定により行われるほか、リファイナンスもしくは不動産信託受益権等の売却により行われる。
2．裏付資産の概要及び主要情報
(1) 裏付資産であるシニアローン債権は一部約定により返済されるほか、予定返済期日に一括返済される。
(2) 本物件は建物延床面積約 12, 000 坪のオフィスビルで、基準階床面積は相応の規模を有している。現時点で稼
働率は約 98%となっている。
3．仕組み上の主たるリスクの存在
(1) 本物件の入居テナントは概ね分散している。
(2) 借入人 SPCの倒産隔離性に関しては、一定の手当が講じられている。
4．格付評価のポイント
(1) 裏付資産であるシニアローン債権の一部約定返済が行われており、本物件の J C R 評価額に対する本 A BL の
L T Vは 44. 8％となっている。J C R では当該 L T V と仕組み上のウォーター・フォール等を考慮して、格付を付
与している。
(2) 借入人向けシニアローンの返済に対応した不動産信託受益権等の売却手続きは、関連契約書に予め詳細に規
定されている。
(3) 不動産信託受託者から借入人 SPC 向けシニアローン貸付人へ支払われる配当金は、諸費用、シニア及びメザ
ニン A BL 利息等に充当される。本件キャッシュフロープロジェクション及び実績に関し、足元で特段大きな
問題はみられない。一方で空室やフリーレント、新たな C A PE X の発生等によるキャッシュフローに対する下
方圧力には、引き続き一定の留意が必要と考えている。
(4) 本件のキャッシュフロー及び感応度の分析として、格付付与時点において物件 NOI 及びキャップレートの変
化を想定した場合、以下のような格付レンジの変動を想定している。ただし、将来の格付を約束するもので
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現時点において各スキーム関係者の運営能力及び事務遂行能力等に懸念すべき点は特にみられないことも勘案 して、本 A BLの格付を「A +」据え置きと評価した。
【スキーム図】
（担当）松田 信康・中川 哲也
■
格付対象
【据置】
対象 ABL 実行金額 劣後比率 最終返済期日 ｸｰﾎﾟﾝ・ﾀｲﾌﾟ 格付 メザニン ABL 5 億円 55. 2％ 2020 年 9 月 5 日 変動 A+
劣後比率＝1- 本物件の J C R 評価額（借入人 SPCの担保資産ベース）に対する当該 A BLの L T V
<発行の概要に関する情報>
ABL 実行日 2013 年 10 月 11 日 予定返済期日 2018 年 9 月 5 日
返済方法 期日一括返済
流動性・信用補完措置
優先劣後構造
※ 劣後比率：55. 2％
（1- 本物件の J CR 評価額（借入人 SPC の担保資産ベース）に対する当該 ABL の LTV）
上記格付はバーゼルⅡに関連して金融庁が発表した『証券化取引における格付の公表要件』を満たしている。
<ストラクチャー、関係者に関する情報> アレンジャー みずほ証券株式会社 オリジネーター 非公表
受託者 新生信託銀行株式会社
<裏付資産に関する情報>
裏付資産の概要 借入人 SPC 向けシニアローン債権
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 10 月 23 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
不動産信託受託者
エンドテナント
借入人S PC
（ボロワーS PC ／受益者／借入人／ML）
不動産 信託受益権等
※ 譲渡価格：,12,387M
匿名組合出資
200M
みずほ証券 事務委託会社
FA契約 事務委任契約
SL契約
ML契約
AM
シニアローン
11,000M
シニアABL貸付人
PM PM契約
メザニンローン
11,000M
AM契約
出資金
200M
シニア貸付人兼借入人
（受託者：新生信託銀行）
（ボロワーS PC ／受益者／借入人／ML）
シニアローン
債権
シニア ABL
メザニン ABL
受益権
メザニンABL貸付人
受益者
キャ
ッ
プレ
ート
：
0. 5%
上昇
A
A レ
ンジの下限
J C R想定NOI
NOI：
7%
下落
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主任格付アナリスト：松田 信康
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準については、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格
付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「不動産証券化」（2015年 6 月1 日）の信用格付の方法として
掲載している。回収金口座や倒産隔離など他の付随的な論点についても上記のページで格付方法を開示している。
5. 格付関係者：
（オリジネーター等） 東京都に所在する SPC （本物件の信託受益権について、借入人SPC への譲渡人であ
るが、本件ファイナンスに実態として直接的な利害関係を有しないため非公表）
（アレンジャー） みずほ証券株式会社
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。J C R は、格付付与にあたって必要と判断する情報の提供を発行者、オ
リジネーターまたはアレンジャーから受けているが、その全ては開示されていない。本件信用格付は、資産証券化
商品の信用リスクに関する意見であって、価格変動リスク、流動性リスクその他のリスクについて述べるものでは
ない。また、提供を受けたデータの信頼性について、J C R が保証するものではない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
① 格付対象商品および裏付資産に関する、オリジネーターおよびアレンジャーから入手した証券化対象不動産
の鑑定評価書、証券化関連契約書類
② 裏付資産に関する、中立的な機関から公表された中立性・信頼性の認められる公開情報
③ スキーム関係当事者に関する、当該者が対外公表を行っている情報
④ その他、スキーム関係当事者に関し、当該者から書面ないし面談にて入手した情報
なお、①については SPC が証券化関連契約書類上で情報の正確性に関する表明保証を行っている。
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
いずれかの格付関係者による表明保証もしくは対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が
求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. 資産証券化商品についての損失、キャッシュフローおよび感応度の分析：
格付事由参照。
10.資産証券化商品の記号について：
本件信用格付の対象となる事項は資産証券化商品の信用状態に関する評価である。本件信用格付は裏付けとなる
資産のキャッシュフローに着眼した枠組みで付与された格付であって、資産証券化商品に関し（a）規定の利息が期
日通りに支払われること、（b）元本が最終返済期日までに全額返済されることの確実性に対するものであり、ゴー
イングコンサーンとしての債務者の信用力を示す発行体格付とは異なる観点から付与されている。
11.J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C R が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、または その他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C R は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的 確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C R は、当該情報の誤り、遺漏、または当 該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭 的損失を含むあ らゆる種 類の、特別 損 害、間接損害、 付随的損 害、派生的 損 害について、契 約責任、 不法行為責 任 、無過失責任そ の他責任 原因のい かんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C R の格付は意見の表明であって、 事実の表明では なく、信 用リスクの 判 断や個別の債券 、コマー シャルペー パ ー等の購入、売 却、保有 の意思決定 に 関して何らの推 奨をする ものでも ありません。J C R の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体よ り手数料をいただいて行っております。J C R の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C R が保有しています。J C R の格付データを含め、本 文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備 格付とは 、格付対象 の 重要な発行条件 が確定し ていない段 階 で予備的な評価 として付 与する格付 で す。発行条件が 確定した 場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラス に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
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